Pemberian insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang sepenuhnya ditanggung pemerintah sepanjang 2026 dinilai belum cukup kuat untuk menjadi katalis utama bagi pemulihan kinerja sektor properti.

Pemerintah diketahui kembali melanjutkan kebijakan PPN DTP 100% hingga akhir 2026 bagi pembelian rumah tapak dan unit rumah susun, dengan batas maksimal harga properti sebesar Rp5 miliar. Ketentuan ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 mengenai PPN atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang ditanggung pemerintah pada Tahun Anggaran 2026.

Head of Equity Research Kiwoom Sekuritas, Liza Camelia Suryanata, menilai perpanjangan insentif PPN DTP hingga 2026 memang memberikan dukungan bagi sektor properti. Namun, kebijakan ini tidak bisa dianggap sebagai solusi instan yang langsung mendorong lonjakan permintaan secara signifikan.

Menurutnya, insentif tersebut tidak serta-merta membuat masyarakat mampu membeli rumah, tetapi setidaknya membuka peluang bagi calon pembeli yang sebelumnya merasa tidak terjangkau menjadi lebih memungkinkan secara perhitungan finansial. Dampak paling nyata dirasakan pada rumah tapak siap huni, khususnya di segmen harga Rp1 miliar hingga Rp2 miliar yang sangat peka terhadap perubahan harga.

Di sisi lain, kebijakan PPh Pasal 21 bagi pekerja dengan gaji hingga Rp10 juta juga memberikan efek positif karena meningkatkan pendapatan bersih. Meski dana tersebut tidak langsung digunakan untuk membeli rumah, tambahan penghasilan itu dapat mempercepat tabungan uang muka dan membuat cicilan terasa lebih ringan.

Liza menilai kombinasi insentif PPh21 dan PPN DTP memberikan efek ganda, yakni menjaga konsumsi harian sekaligus menurunkan hambatan untuk membeli aset bernilai besar. Meski demikian, ia menekankan bahwa efektivitas insentif PPN DTP sangat bergantung pada strategi pengembang dalam menyediakan produk yang sesuai dengan daya beli masyarakat, idealnya di bawah Rp1 miliar.

Jika harga properti tetap tinggi dan tidak relevan dengan kemampuan konsumen, insentif hanya akan menggeser permintaan yang sudah ada, bukan menciptakan pembeli baru. Dari sudut pandang pasar modal, kebijakan ini dinilai cukup membantu peningkatan penjualan dan arus kas emiten, namun tidak diharapkan memicu lonjakan harga saham secara drastis.

Pertumbuhan saham properti diperkirakan berlangsung moderat dan selektif, tergantung pada kemampuan masing-masing emiten dalam beradaptasi dengan kondisi daya beli masyarakat.

Sementara itu, Associate Director of Research and Investment Pilarmas Investindo Sekuritas, Maximilianus Nico Demus, menilai insentif PPN DTP memberikan dampak signifikan, dengan potensi peningkatan permintaan properti hingga 16,8% dibandingkan 2024. Lonjakan tertinggi tercatat pada Juli 2025, ketika harga properti naik hingga 30%.

Menurutnya, segmen rumah tapak menjadi yang paling diuntungkan, sementara apartemen relatif kurang terdampak karena waktu pembangunan yang lebih panjang serta keterbatasan insentif yang hanya berlaku untuk unit siap jual. Atas dasar itu, Nico merekomendasikan beli saham PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), dan PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dengan target harga masing-masing Rp1.240, Rp570, dan Rp1.300 per saham.